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浅析营改增后房地产企业财务管理的影响及对策

来自:未知 作者:admin 发布时间:2017-09-14 10:21 点击次数:

 

 

 

税务筹划

 

DOI:10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2016.23.282

 

 

浅析营改增后房地产企业财务管理的影响及对策

 

北京中证天通会计师事务所(特殊普通合伙)湖北分所 李智斌 赵艳丽

 

摘要:营业税改征增值税(以下简称营改增)是国家针对当前经济(四)对房地产企业税负的影响

新常态释放的政策红利,是优化我国产业结构的一项重要举措。房地营改增之前,房地产企业是以总销售额乘以相应税率来计算营业

产行业自2016 年5 月1 日起纳入营改增试点范围,国家税务总局针对税,对购进的材料、劳务费等发票进项税不允许抵扣,这就造成了对同

该行业制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征一征税对象既收增值税又收营业税的问题。营改增之后,房地产企业

收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016 年第18 号)。该办法对房地可采取抵扣材料、劳务费和机械使用费等的进项税,避免重复纳税,降

产企业财务管理工作所产生的影响是一个值得探讨的问题。本文围绕低房地产企业税负。

营改增对房地产企业产生的影响进行分析,并针对这些影响提出相应然而,在实践中营改增可能会增加房地产企业的税负,具体体现

的对策,以帮助房地产企业充分利用这一政策红利,实现企业持续发在:

展。(1)由于房地产企业的成本中,土地成本占比最大,当前的税收制度

关键词:营改增 房地产企业 财务管理 影响对策并不允许土地成本进行税负抵扣,所以对于土地成本较高的房地产企

根据国家税务总局2016 年第18 号公告的规定,房地产企业自2016业来说,营改增并不能降低房地产企业的税负。

(2)由于房地产企业的项目所用材料供应商多为个人或者小规模纳

年5 月1 日起由营业税改征增值税,一般纳税人销售自行开发的房地产税人,所购材料和劳务费大部分无法取得增值税专用发票,因此不能用

项目按销售额的11%征收增值税,采取预收款形式销售的,应按预收款于抵扣进项税率(3%或6%),即远低于其缴纳的销项税率(11%),造成

3%预征率预缴增值税;而小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,税负的增加。

应按照当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税款。(五)营改增对房地产企业的纳税申报和发票管理带来较大变化

从国家层面来看,开展税制改革的主要目的是为了减轻企业税费营改增之后,房地产企业的纳税申报工作更加复杂化。纳税义务

负担,优化产业结构。但是由于房地产企业存在着资金投入大,开发周发生时间缴纳税款,其中适用一般计税方法的,税率为11%,适用简易

期长以及融资成本高的特性,因此在这一政策的实施过程中,影响房地征收的,税率为5%,有预缴税款的,按照抵减后的金额向国税机关申报

产企业经营管理。本文通过分析营改增政策对房地产企业财务及经营纳税,而税率与原来的营业税相比,变化也比较大。

管理的影响,并针对这些影响提出相应的对策,促进房地产企业趋利避营改增对房地产企业的发票管理影响较大。专用发票增值税作为

害,实现可持续发展。进项税额的抵扣依据,需要房地产企业财务人员严格把关建材供应商

一、营改增对房地产企业财务管理的影响的纳税资格以及发票的种类、合规等问题,达到进项抵扣条件,以降低

(一)营改增对房地产企业收入、成本和利润的影响企业税负。

1、营改增会使得房地产企业的收入降低二、针对营改增政策的影响,房地产企业应采取的对策

(一)房地产企业应当重构项目预算和成本计算模型,增加企业利润

营改增将原来的价内税改革为价外税,原来含税的销售收入变为

不含税收入,同时由于一定时期某一地区的房价具有相对的刚性,大幅如上文分析,营改增之后,房地产企业的收入会有所降低,对此企

上涨的可能性不大,因此通过提高销售价格来增加收入显然不现实,从业应当在做项目预算时,将需要缴纳的增值税考虑进去作为项目成本

而造成企业收入的减少。的一部分,尽量降低因收入减少而挤占的利润空间;同时,做好房地产

2、营改增可能会造成房地产企业成本的上升项目的招标工作,尽量降低上游建筑安装企业转嫁其因营改增而增加

的税费,降低企业的成本,增加利润。

建筑安装企业作为房地产企业的上游,营改增实施之后,建筑安装

企业的税率上升至11%,同时由于其属于劳动密集型行业,劳务费的进(二)依法进行税收筹划,减轻企业税负

与缴纳营业税相比,营改增给房地产企业的税收筹划工作带来了

项税抵扣率低且可抵扣金额较小,从而造成其成本增加,增加的这一部

分成本必然会向其下游房地产企业转移,因此可能会造成企业成本的新的空间,其筹划的关键点就是进项税的抵扣,企业在选择上游建材供

上升。营改增所造成的收入规模的缩减和成本的上升,必然会大幅挤应商时要进行严格筛选,尽量选择一般纳税人,这样可以使企业能够取

压企业利润。得增值税专用发票,以做到进项税应抵尽抵,能抵尽抵,以降低企业的

(二)营改增对房地产企业现金流的影响税负,增加利润。

由于房地产企业在取得土地使用权后,要经历勘察、策划、报批、拆(三)加强财务人员的培训,把握营改增政策细节,降低涉税风险

迁补偿、施工、竣工及销售等环节,周期较长,项目会计核算跨度较大。营改增之后,房地产企业的会计核算和税务管控制度发生了根本

营改增之后,由于前期收入较少,销项税金额较小,造成项目所耗性的变化,会计核算、税款计算和专用发票管理出现问题,可能会造成

费的材料、劳务及所购设备等取得的进项税无法在当期抵扣,只能在以企业进项税额抵扣出现问题,不仅增加企业的税负,还有可能增加企业

后期间加以抵扣,在此期间企业必然要垫支这一部分进项税资金,因此的涉税风险,造成不必要的经济损失。

会造成企业短期的现金流出压力。因此,房地产企业应当加强与采购部门和销售部门的沟通,要求采

(三)营改增对房地产企业会计核算的影响购部门在采购设备和材料,尽量选择具有增值税一般纳税人资格的供

营改增之后,新老项目并存,增加企业税务核算难度。房地产企业应商,增加进项税的抵扣,加强发票意识,积极取得可抵扣发票;销售部

的税费核算票据管理出现了新的变化,新项目增值税计税方式和依据门应当采取可以实行预售的营销策略,合理控制企业税负。

较多,会计核算复杂度增加,增值税核算主要增加了一级核算科目“应同时加强财务人员培训,学习营改增政策细节,做到依法合规进行

交税费——应交增值税”,二级核算科目应设“进项税额”、“销项税额”、税收筹划,确保税务管控不出现问题,减少企业的涉税风险。

“进项税额转出”、“已交税金”、“减免税款”、“增值税留抵税额”等明细(四)房地产企业应当做好增值税专用发票的管理

科目。这些核算科目对企业财务人员素质提出了新的要求,同时客观房地产企业应当结合本企业的实际情况制定内控管理措施,规范

上也增加了企业会计核算的难度。(下转第316 页)

 

 

 

 

314财经界 Money China

 

 

 

 

 

税务筹划

 

 

 

但企业的财务状况是亏损还是盈利,一定程度上说明了企业的经营水平和行业盈利状态。所以,企业重组时要均衡经营风险和税务风险,从而做出最优抉择。

 

(三)不同融资方式的选择

 

  企业重组因其涉及资金金额较大,难免涉及资金筹措,常见的融资方式有股权融资和债务融资。股权融资分为股票发行和股票置换两种形式。因为股利分配不能在企业所得税税前扣除,所以这种方式对企业而言无法降低税负,但对于需要资金但又不想形成过高资产负债率

 

的企业而言,股票发行是较优选择。股票置换可以不涉及现金,用企业的股票去置换被重组企业的股票。根据财税[2014]109 号文的规定,企

 

 

 

业进行特殊税务处理的标准已经从收购被重组企业75%的股权降低到了50%,在同时满足特殊重组其他条件的情况下,重组双方的企业都可以作特殊税务处理,从而有免税、延迟纳税的效果。债务融资一般包括银行和非银行机构借款以及发行债券两种方式。这两类利息支出在企业所得税中都准予税前扣除,所以都有减少企业应纳税额的作用。但两者的区别在于借款利息一般是分期支付的,而债券既可以选择分期

 

 

 

也可以选择期末汇总支付。这样,对税收影响也是有差异的。如果利息的金额比较大的话,在其他条件差异不大的情况下,企业可以结合自身情况选择融资方式,这也是税收筹划的一个方面。

 

  综上所述,税务筹划是企业重组中不可忽视的环节,也是影响深远的因素。企业应该在合法性、预见性、系统性的税收筹划原则指导下,在重组活动中从整体战略出发,灵活运用税收政策法规,合理有效地谋求税收利益,选择适合企业发展的最佳方案。

 

 

 

参考文献:

 

 

 

[1]财税〔2009〕59 号《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业

 

所得税处理若干问题的通知》

  

 

 

[2]财税〔2014〕109 号《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》

 

  [3]迈伦·斯科尔斯等. 税收与企业战略(张雁翎译)[M]. 北京:中国财政经济出版社,2004. 80.

 

[4]丁佳奇,企业所得税纳税筹划方法研究[D]. 苏州大学,2013

 

 

(上接第183 页)

 

(七)提前安排财务人员进行风险培训高风险预警能力,防范风险,及时发现问题并制定相应的措施,以便与

财务人员在企业中起着非常重要的作用,关系企业的生存和发展,财务风险水平完善内部管理,带来更多的经济利益。

企业应重视会计人员的学习,培养金融人才,不仅有良好的财务管理能参考文献:

力,必须要预测未来的发展趋势的能力。同时,企业还可以拓展多元化[1]王亚娟. 基于风险管理的电力企业内部控制研究[D]. 华北电力大

培训,风险评估的估计,内部财务管理是提高能力,确保所有员工有一学,2014

个良好的风险管理和财务管理的意识,为了控制日常工作的内部管理,[2]朱莉. 企业内控管理与财务风险防范刍议[J]. 管理观察,2014,36:

与企业财务状况的客观分析,减少企业财务的风险,进一步突出企业发49-50

展的独特优势。[3]牛娟. 内控视角下的石油企业财务风险管理研究[D]. 中国石油大

五、结束语学(华东),2014

总之,在中国经济快速发展的新时期,企业将面临更严重的风险因[4]李明凯. 浅议企业内控管理与财务风险防范[J]. 经营管理者,

素,因此,企业应制定内部控制与财务风险防范措施和有效的管理,提2014,02:89

(上接第184 页)

 

  

 

 

“走出去”的国有企业往往业务布局十分宽广,建立财务共享可以有效集中反映财务管理链,有效调用财务资源,高效反应财务成果。“走出去”的国有企业可以在一些特定区域建立财务共享中心,通过集中处理区域内各子分公司的财务和业务流程,减少财务职能的重复设置,在把复杂的工作变简单的同时还可全盘快速的处理区域内公司的财务信息,监控各子公司的财务状况,降低境外经营的营运成本,优化人力资源配置。

 

(五)强化境外税务筹划

 

  国际税务筹划是指在投资、经营等应税行为发生之前,依据国际税收法规以及各国不同的税制进行的符合税收政策要求的一种纳税活动。“走出去”的国有企业要加强对东道国税法的研究与应用,时刻关注东道国税收法规的新变化,增强企业税收筹划意识,在法律允许的范围内科学进行纳税筹划。在实操过程中,要平衡好税务节约与税务风险的关系,注意在投资决策之前通盘考虑好税务因素。

 

(六)加强国际化财务管理人才培养

 

  国际化经营对财务管理人员提出了新的要求,国际化的财务管理人员应该具有全球视野,了解不同国家的会计准则和法律体系之间的差异,掌握国际经济和金融知识。为此,“走出去”的国有企业要加大对员工的培训力度,培养出一批具有国际化财务水平的人才,以满足自身

 

 

 

 

国际化经营的需要,同时,也要考虑人员属地化,以适应企业国际化发展要求。

 

三、结束语

 

  世界经济全球化,区域经济一体化的趋势不可逆转。“走出去”的国有企业要想在激烈的国际竞争之中占有一席之地,必须不断加强学习,善于借鉴国际先进管理理念和管理模式。在财务管理方面要善于把握财务的发展规律,加速推进财务共享,要适应国际公司转型,践行全球财务理念,加强资金的集中管控和外汇风险管控,要善于利用国际税务法规和各国不同的税制进行合理的税收筹划,培养国际化财务管理人才,不断的提高企业的财务管控水平。

 

 

 

参考文献:

 

 

 

[1]曾爱飞. 我国跨国企业国际税务筹划问题研究[J]. 财税审计,

 

2015(11)

 

[2]尹艳芳. 浅议跨国公司境外资金管理[J]. 价值工程,2011(10)[3]谢建宏.企业集团资金集中管理问题探讨[J].会计研究,2009(11)

 

  [4]陈昭方,滕家国. 论美国公司财务管理的国际化及其汇率风险管理方法[J]. 经济评论,2003(6)

 

  [5]李杰,伍晖“.走出去”企业财务管理形势分析[J]. 国际工程与劳务,2014(2)

 

 

(上接第314 页)

 

增值税专用发票的管理办法,明确发票的领取、保管、开具、认证和抵扣[1]张卓. 论营改增对房地产企业财务管理的影响[J]. 中外企业

 

 

 

工作,避免增值税发票丢失、过期抵扣等问题,严禁为其他企业虚开增家.2016.05

 

值税专用发票及从其他企业购买无业务实质的进项税发票等。[2]黄建飞. 营改增对房地产行业的影响及对策探析[J]. 财会学

 

三、结束语习.2016.08

 

总而言之,从房地产企业来看,营改增是一柄双刃剑。企业只有在[3]唐洪伟. 营改增后房地产行业的财务管理重点及难点[J]. 经营管

 

充分分析了营改增政策对本行业的有利和不利影响的基础上,积极采理者.2016.08

 

取各项应对措施,制定合适企业的应对方案,抓住机遇,以实现企业在[4]张院利. 试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对

 

经济改革大潮中快速健康的发展。策[J]. 财会学习.2016.07

 

参考文献:

 

 

316财经界 Money China

 


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